L’investissement locatif immobilier s’avère rentable sous le dispositif Pinel, à condition de détenir toutes les cartes en main pour réussir votre investissement. Rendement et rentabilité sont en effet au rendez-vous si l’on prend soin de démêler les plus et les moins et si l’on met en place la stratégie gagnante.
La location classique est la plus courante ; cependant, la question se pose s’il est aussi intéressant de basculer vers la colocation, en tenant compte des avantages et des risques.
Les conditions d’acquisition d’un logement Pinel
Avant de nous pencher sur les points susmentionnés, rappelons les conditions d'acquisition et d’éligibilité d’un logement Pinel.
- le bien devra avoir été acquis en VEFA, la vente en l’état futur d’achèvement. Il est aussi possible de rénover un local ancien, afin de bénéficier des avantages du déficit foncier qui en est issu. Les normes exigées : label BBC 2005 et RT 2012
- il s’agira d’un appartement faisant partie d’un immobilier de rapport – le but étant d’encourager la sortie de terre d’immeubles collectifs, dont l’offre demeure encore insuffisante
- le bien servira de logement principal du locataire et il sera loué nu : ce, que ce soit dans le cas de la location classique ou de la colocation
- des dispositions supplémentaires viennent s’ajouter aux conditions d’éligibilité pour un investissement Pinel Plus : les normes de construction se réfèrent alors à la RE 2020, en plus des exigences relatives à la surface minimale requise ainsi qu’à l’orientation et à l’exposition à la lumière naturelle en fonction du type de l’appartement (T3 à T5)
- le locataire peut être un tiers ou un membre de la famille. Dans ce dernier cas, loueur et locataire doivent posséder des foyers fiscaux dissociés. Cela puisque les avantages de la loi Pinel sont d’ordre fiscal
Un engagement de 6 ans, 9 ans ou 12 ans
Peu importe le bail souscrit (location ou sous-location) : l’engagement du loueur est de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. La contrepartie est une réduction fiscale qui est fonction de la durée choisie. Dans le cas du Pinel Plus, les taux sont de 12%, 18% ou 21%.
Si vous optez pour la loi Pinel classique, ces taux sont moins attractifs, car revus à la baisse depuis le 1er janvier 2023. En effet, si votre permis de construire a été délivré à partir de cette date et jusqu’au 31 décembre 2023, ces taux sont de 10.5%, 15% ou 17.5%. Pour la dernière année Pinel, c’est-à-dire du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, une nouvelle décote s’applique.
Pour revenir à la période d’engagement, vous pouvez commencer par celle de 6 ans, puis demander une extension de 3 ans, voire opter pour une reconduction de 3 autres années supplémentaires (soit jusqu’à 12 ans).
Le non-respect de l’engagement met en cause votre réduction d’impôt, ce qui pourrait alors retentir sur la rentabilité finale de votre investissement.
La formule colocation : quels sont les points forts ?
Il est possible de proposer de la colocation, en particulier pour les grands appartements (T4 et T5). Ce sont les jeunes qui sont les plus séduits par cette option, mais cette dernière conquiert aussi bien d’autres profils de locataires (tels les cadres d’entreprise, ou encore les seniors).
Parmi les atouts : les risques locatifs sont répartis entre les colocataires. Par ailleurs, les loyers sont plus intéressants, sachant que les plafonds pris en compte sont ceux se rapportant aux ressources des locataires. Ce qui pourrait rentabiliser efficacement un logement de grande surface (T4 ou T5). Dans le cas d’une location classique, en revanche, les loyers pourraient être sous-évalués, à moins de trouver un locataire à ressources plus ou moins élevées.
